一个被问了很多年的问题
北京豪宅，为什么干不过南方？
这个问题的提出，本身就带着一种不甘。论购买力，北京聚集了全国密度最高的高净值人群；论地段价值，三环四环内的每一寸土地都堪称黄金；论产品需求，北京的高端改善需求从未枯竭。
但你不得不承认一个事实：提到中国的标杆豪宅，人们首先想到的是上海的汤臣一品、深圳的深圳湾1号、广州的侨鑫汇悦台、杭州的武林壹号——在这个由权威机构发布的“2023中国十大地标豪宅”榜单里，北京只有缦合·北京一家上榜，而且还是由合生创展与外资合作的作品。
这个名单本身就说明了很多问题。
就连那些在南方声名赫赫的“品质派”房企，一旦北上进京，产品也常常有失水准。绿城在北京石景山西山云庐的叠拼别墅项目，被业内同行尖锐地指出“北向6部外挂电梯把西山赏景面堵死”，2000多万总价的房子，竟然看不了西山晚霞。仁恒置地2023年裁撤多个城市公司营销部门，进京之路更是磕磕绊绊。业内有人戏称这是“水土不服”，但真正的原因比气候复杂得多。
而就在这样的市场里，有一家民营房企，22年没有上市，没有走出北京，累计只做了10个豪宅项目。它叫懋源地产。
2026年5月，它在东三环松榆里的最新作品——懋源·騴橒臺，即将开放样板间。
在谈论这个项目和东三环之前，我们必须先回答一个更根本的问题：什么样的开发商，才能做出真正的豪宅？
北京豪宅的“死结”：为什么好产品总是南方的？
先别急着回答，我们先来看三个维度，它们共同构成了北京豪宅市场的结构性困局。
第一个困局：土地基因不同。
南方城市的豪宅，常常生长在江景、湖景、海景等自然资源富集地带。开发商面对的是一块开阔平整的土地，可以舒展地布局低密度的别墅、大平层，园林可以延伸，视野可以打开。深圳湾1号面朝大海，杭州武林壹号倚靠西湖水系，这些自然禀赋本身就是产品力的放大器。
北京呢？核心区的土地，往往是城中村改造用地、存量腾退地，地块不规则，周边被老旧小区包围，容积率动辄2.5起步。你没办法大展拳脚，必须在一块逼仄的土地上绣花。这不是借口，而是客观条件。
第二个困局：成本结构的致命压力。
北京核心区的土地成本极高。以松榆里地块为例，楼面价6.21万元/㎡，最终售价预计在10-12万元/㎡之间，地价占售价的比例超过一半。在这样的成本结构下，留给产品打磨的空间极其有限。一个项目从拿地到销售，时间压缩得越短，资金成本越低，利润空间越大——“高周转”不是因为开发商想快，而是因为不快就赚不到钱。
第三个困局：北方气候与报规的硬约束。
这一点很少有人认真讨论，但它极其重要。北方冬季寒冷，开敞阳台、大面积落地玻璃幕墙等南方豪宅的“标配”，在北京面临着保温性能、结露、能耗的现实挑战。加上北京长期严格的规划审批尺度，对阳台计容面积、赠送空间等控制严苛，开发商在产品创新上天然戴着更重的镣铐。
再加上北京房地产市场长期以来国央企主导的格局——求稳、怕出错、不愿意冒险——产品“保守化”就成了必然。当大家都在做“80分的标准化产品”，创新就成了奢侈品。
这就是北京豪宅“干不过南方”的深层逻辑：不是北京没有好设计师，而是北京的市场土壤天然不利于好产品的生长。
但这恰恰引出了懋源这家公司最让人困惑的地方。
不上市、不出京、不着急：懋源的“反常”凭什么成立？
要读懂懋源，必须先读懂它背后的三个人。
陆挺宇，1965年出生的北京人，毕业于华北水利水电大学工业与民用建筑专业，从工程师起步，35岁就当上了北京懋源房屋开发有限公司董事长。他身上有着北京老炮儿特有的“轴”劲儿——不喜欢应酬，不乐于抛头露面，最大的爱好是待在工地上和工人、设计师一起研究产品。
但光有“轴”是不够的。陆挺宇能撑起懋源22年的慢节奏，靠的是背后的资本布局。
陈建，民生银行前董事。曹俊生，加拿大华侨，一位深藏不露的资本大佬。他投资过万洲国际，深入参与双汇股份的国企混改，与高瓴资本张磊交情深厚——2019年高瓴入主格力时，曹俊生提供了充足的“弹药”。曹俊生通过(BVI)懋源投资有限公司和(BVI)润峰投资有限公司，构成了懋源系背后的资本底盘。
这就是懋源“反常”的第一个支点：它不靠高周转回笼现金，也不靠上市融资，而是通过银行信贷（与民生银行、浙商银行保持长期合作关系）和背后雄厚资本的支撑，获得了大多数民营房企不具备的“慢下来”的资本。当恒大们疯狂举债冲规模时，懋源可以花9年打磨一个璟玺项目，花11年运营一个璟岳项目，这在行业里是“离经叛道”的行为。
懋源“反常”的第二个支点，是其对规模的彻底放弃。从2013年到2021年，整整八年时间，懋源在北京没有拿过一块新地。这八年恰恰是房地产行业最疯狂的八年——高周转、冲千亿、全国化——懋源像一个局外人，冷眼看着别人狂欢。但它的代价是，用六年时间把夏家胡同地块变成璟岳，用七年时间把孙河地块变成璟玺，每一个项目都慢到让同行崩溃。
观点：懋源证明了，在北京做真正的好房子，门槛不是设计能力，也不是品牌溢价，而是你是否拥有一套不被现金流绑架的生存模式。这是所有南方品质房企进京后“水土不服”的真相——不是做不好，而是在北京的土地成本和竞争环境下，坚持品质意味着牺牲周转，大多数上市房企没有这个“资格”。
22年10座豪宅：一个“反工业化”的产品档案
没有上市的业绩压力，没有走出北京的扩张焦虑，懋源把所有的注意力倾注到了产品上。22年，它只做了10座豪宅，分“台、璟、云”三大产品系，从早期的红玺台到最新的騴橒臺，每一座都是独立的作品，而非复制粘贴的流水线产品。
红玺台（2010年）：颠覆性开局。这是懋源的成名作，也是北京第一个用全玻璃幕墙做住宅的项目。当时北京均价不到2万，红玺台以6万/㎡入市，引起了业内震动。这不是简单的价格突破，而是对“北京豪宅长什么样”这个问题的首次重新定义。
钓云台（2016年）：把江南园林搬进西南三环。台地园林设计在北京极为罕见，但钓云台做到了，让高密度城市核心区拥有了低密别墅才有的园林体验。这个项目交付七年多，目前二手房价格稳定在周边项目的1.3-1.5倍。
璟岳（2018年开盘，至今在售）：2013年单价地王的终极答卷。这块地懋源用了近六年时间打磨，从拿地到开盘将近五年。当前璟岳二手房均价约11.6万元/㎡，高总价房源甚至挂牌6000-7000万，是西南三环当之无愧的价格标杆。璟岳也成为懋源“璟系”低密别墅产品线的旗舰之作。
璟玺（2018年开盘，至今在售）：被业界称为“豪宅样板间博物馆”。2021年交付时业主满意度高达90%以上。这个项目在2020年疫情期间坚持不降标减配，先后推出葛乔治、邱德光、戴昆等多位大师设计的样板间，在北京顶豪圈层中建立了难以撼动的口碑。目前璟玺二手房均价约10.27万元/㎡。
煜泽台（2022年开盘）：丰台丽泽区域的大平层。这是懋源加速周转的一次尝试——从2021年拿地到2022年取证，周期明显缩短。煜泽台开盘时售价高达13万元/㎡，虽然后来受市场下行影响推出特价房，但这也印证了懋源产品力的上限。目前二手房均价约10.6万元/㎡。
梳理懋源的产品系，一个鲜明的特征跃然而出：“百万厨房”的执念。在北京高端市场，人们对懋源最深的记忆不是大理石墙面或水晶吊灯，而是厨房——六眼神灶、万能蒸烤料理机、专业排烟补风系统、制冰机。这些在一般豪宅中罕见的配置，早已是懋源的标配。因为懋源笃信：真正的豪宅，不是给人看的，是给人住的。而住的灵魂，在于一日三餐。
这就引出了一个更深层的洞察：懋源从第一天起，就没有按“楼盘”的逻辑做产品，而是按“居住”的逻辑做产品。这是一条反工业化的路——不去复制模板，不去追求标准化，不去做“好卖的户型”，而是思考“什么样的空间能让生活变得更好”。这种理念在北京房地产市场上，几乎是孤例。
东三环的“真空地带”与166轮的决心
理解了懋源的基因，才能真正理解它在松榆里地块上的抉择。
2025年11月25日，松榆里地块拍卖。到场的是中建玖合、首开、金隅、招商蛇口、越秀+建工、建发——全是国央企。懋源是唯一一家民营企业，也是坚持举牌到最后的那一家。
166轮，长达2个小时的鏖战。最终50.24亿元，溢价率18.21%，楼面价约6.21万元/㎡。
很多人不理解，为什么懋源要对这块地如此执念？因为它填补了东三环最大的结构性空白。
松榆里所在的潘家园板块，是北京成熟度最高的居住区之一，但也是最“饥渴”的改善需求洼地。周边以90年代房改房、老旧公房为主，松榆里小区挂牌均价仅约5.2万元/㎡。唯一的在售新房能建·东誉府，成交均价约10.6万元/㎡。
东三环南部，160-230㎡、纯粹改善、品质物业的新房，近十年完全断档。大量地缘改善家庭——手握多套老宅的土著、国贸CBD的高管、周边医院高校的中层——想换房但无处可去，只能被迫外溢到分钟寺、十八里店。
騴橒臺的出现，恰好卡在这个空白点上。它不是一个“新楼盘”，而是东三环南部积压多年置换需求的“唯一泄洪口”。
-5-騴橒臺的产品：懋源22年的集大成之作
地块参数很清晰：占地2.89万平方米，规划地上建面约8.08万平方米，容积率2.8，限高60米（局部80米），共13栋楼499户，户均约162㎡。
从产品来看，騴橒臺是懋源22年产品理念的集大成：
第一，全景舱的突破。中排5号楼楼王户型，边户全景舱，三面落地窗，无梁无柱的方厅空间，厨房像一颗钻石镶嵌在转角处——懋源把“百万厨房”的逻辑推向了极致，厨房不再是封闭的功能空间，而是全屋视野最好的社交中心。这种设计此前在顺义别墅项目中出现过，现在首次进入北京五环内。
第二，超级厨房2.0。234㎡楼王户型，厨房面宽达到了惊人的6.4米，面积近20㎡，配备岛台，形成客厅之外的第二社交中心。这是懋源一贯的产品哲学——厨房不是佣人的工作间，而是家庭生活的灵魂所在。
第三，下沉庭院与地下联通的创新。这是北京首个在出让文件中明确要求下沉庭院与文化用地地下联通的住宅项目。4处下沉庭院串联中央景观轴，地下可直达文化设施。这在北京高端住宅中具有开创性意义——它模糊了社区与城市的边界，将公共文化资源变成了业主的“后花园”。
第四，赠送手法的克制与实用。内嵌阳台（进深约1.6米，计半面积）+设备平台（进深约1米）+飘窗（进深约0.5米），整体赠送面积可观，但全部合规。这是一种成熟的产品思维——不靠违规“偷面积”来制造噱头，而是用设计红利来提升实得率。
但必须指出，这个项目也有它的结构性短板。
地块东西长、南北窄，楼栋排布密集。6号楼与南侧楼栋最近距离仅约23.19米，部分低楼层采光堪忧。北侧远期规划地铁11号线，退线仅5-6米，北排楼栋面临噪声风险。周边被老旧小区包围，城市界面与豪宅气质之间存在明显落差。
这些短板不是懋源能改变的，它们深嵌在松榆里的土地基因里。但或许正是这些短板，让懋源的“进”与“退”显得更加意味深长——它没有选一块完美的地，而是选了一块最能考验产品力的地。
结语：留在牌桌上的少数派
北京的房地产市场走到今天，多少曾经风光无限的企业已经消失。那些当年冲上千亿规模的民营房企，大多数倒在暴雷的寒冬里；那些当年高调北上的南方品质房企，不少也被北京的市场环境磨平了棱角。
懋源是少数还在牌桌上的民企。
它靠的不是规模，不是速度，不是资本的杠杆，而是一种近乎偏执的坚持——只在北京，只做豪宅，不上市，不跟风，不降标，不以价换量。它用一种“反市场”的生存方式，在市场最狂热的时候保持克制，在市场最恐慌的时候保持定力。
这就是懋源给出的答案，一个关于“北京豪宅为什么干不过南方”的答案：不是南方人更懂生活，而是在北京做真正的好房子，需要穿越周期的定力和不为规模所困的自由。大多数开发商没有这种“资格”，所以选择了妥协。
而懋源，用22年时间证明了：当一家企业不被上市融资的短期业绩压垮，不被全国化扩张分散精力，不被高周转惯性裹挟节奏，它就能在北京做出真正意义上的好房子。
但代价也是显而易见的——22年只做了10座，规模始终徘徊在200亿量级，错过了数次市场扩张的窗口期。这是一个关于“选择”的故事，也是一把悬在所有豪宅开发商头上的达摩克利斯之剑：你到底想要什么？是规模，还是作品？
在2026年的东三环，騴橒臺给出了懋源的最新答案——57画的案名是一道门槛，也是一纸宣言：不是所有人都有资格和耐心，去做时间的朋友。
有耐心的资本，有恒心的匠人，有决心的产品——这三者的结合，才是北京豪宅真正的“护城河”。它比任何材料、任何户型、任何设计都更稀缺，也更难复制。也许，做真正的豪宅，从来都不是设计的问题，而是生存方式的问题。
与远见者，共筑上层
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