北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”正规股票配资网站大全，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
我们80后夫妻，新北京人落户十年，房子买在方庄小三居。今年下半年起要离开北京一段时间，按计划是至少三年，长了的话有可能五至六年。方庄这套房是我们在17年花了540万买的，目前却只价值450万，所以在考虑是否卖掉止损？
否则如果留着的话在这3-6年里就得出租了，跟卖房的搬家差不多，还有月供，而且收租金也挺麻烦的，委托给中介又担心他们乱来。但也犹豫现在的房价是否到底了，尤其是方庄这个地段是二环外，配套也非常的完善，人口密度大，如果房价上涨的话就里外里亏的更多了。
A：
1、是否卖掉，那就先看租金收益是多少吧？我估计您这套房应该能租7000左右，毛年化收益接近2%，净收益在1.8%左右，也就是北京平均值，方庄大多数房子都是这数值。
然后就看自己卖房之后是否有更好的理财手段了。如果有稳妥的超过1.8%的渠道或产品，那就卖掉套现。如果没有那就先留着呗，毕竟现在五大行的存款利息才最高1.5%。
不过您这套房还有多少贷款？那就自己算个细账吧。或者是计算一下套现之后的剩余资金，有稳妥高息的就卖，没有的就凑合留着。
2、我认为北京或方庄的房价没有什么下跌空间了。以您家这套房为例，现在价值450万，如果出租能收1.8%的收益。此时如果另外有人在银行存了450万，年化收益1.5%。请问：在银行利息不明显上涨的情况下，您愿意大幅降价吗？
另外多说一句，现在五大行应该早就没有五年期定期了，因为他们预测未来的利率还会降，所以不愿意赔本儿赚吆喝。
3、另外多说一句，您表面上是赔了90万，但在财务计算中未必。因为您如果不买房就得租房吧？2017-2026的九年租金也得7/80万。所以买房就等于节约了租金，这也是要列入收益的，相当于您自己租了自己的房子。
4、最后说方庄板块的房价走势，近十多年来基本就是跟随大盘吧，虽然略低于北部，但在南城至少不吃亏。以后也不可能走出独立行情，就是跟着大盘涨跌而已。我认为现在的北京房价基本到底，那以后大概率会随着货币发行量涨跌，看您自己的判断了。
5、还有一点，您家三至六年之后还回不回北京啊？如果不回来了，那索性卖掉就甭惦记了。如果回来，那这几年间就相当于买了个不低于银行存款利息的理财产品。房价涨跌无所谓，反正您也不吃亏，回来之后还有房住。但如果卖掉了，那万一回来的时候涨的挺多呢，您如何应对？
仅供参考。
二
Q:
我在广渠门外的冠城名敦道有套房，A区，1.5万一平买的，现在才涨到5万多，比B区的差的太多太多了，人家至少能卖10万以上。现在A区90%以上都是出租房，我的也出租了，全是办公的，但因为不能注册，所以一直传说是清退所有租户整改成纯住宅，但到目前也没什么动作，您觉得我应该再等等还是卖掉算了？
A：
1、A区也是70年产权啊，只是形式和功能是公寓而已。涨到5万多也说的过去了，至少比大部分的Soho强，买老潘房子的投资客们还有赔钱的呢，哪儿说理去？
幸福感都是比较出来的，老跟比自己挣钱多的相比就永远别扭，但如果扭头儿瞅瞅混的不如自己的，那不就心里舒服多了嘛？精神胜利法对调整心态很有帮助的。
2、不过如果是我的话会卖掉。主要原因两点：一是因为A区虽然价格不算高，但毕竟是带学位的学区房，所以价格中仍然含有溢价，而且比例不算低，估计在20%左右或以上。
那也就是说，在同等价格的情况下，您的租金收益比非学区房低了至少20%。这后果就是既不划算，也有人口趋势逆转后的保值风险。
3、二是因为这种公寓在北京太多太多了，不光是老潘的，全北京这种房子至少50万套。那问题来了，现在+可见未来，还会出现“大众创业”的繁荣景象吗？可如果没有很多的小公司成立+竞争，您这种分散式的公寓能提高租金吗？
我认为是很难的，毕竟早就是兼并时代了，赢者通吃的大鱼吃小鱼才是常态。小公司的生存空间越来越难，带动着分散式的办公市场租金也就逐年走低，至少是涨的慢。而商业性地产的租金和售价是直接挂钩的，毕竟这是纯粹的生意，不是自住性的包含消费要素。
4、总之如果是我的话会卖掉这套房，当然前提是在短期内用不上东城的学位。或者您自己算算账吧，然后跟旁边朝阳区的同等项目比比收益，跟Soho比较就行。另外找个做写字楼业务的中介聊聊，看看他们对未来市场+商业环境是怎么个看法？
仅供参考。
三
Q:
我和孩子的户口一直在房山，因为买的是公寓迁不了。现在孩子面临上学，我这种情况能在西城租房吗？工作地点在西三环。
Ps：我想卖掉公寓，但最多能筹集160万的资金。房山的房子的是父母在住，如果卖掉的话他们就得跟我们一起住，最少两居室吧，大点的，您能推荐一下合适的房子吗？
A：
1、面临上学那就是明年吧？理论上可以在西城租房，但今天已经是4月底，而西城的规定是至少租住一年，也就是租约最晚在今年的5月1日之前签订，还得办完纳税登记手续才行。时间很紧张了，如果办的话抓紧吧。
另外西城区到目前为止，租房上学的前提条件是“外区无房”。而您的情况下是“户口在房山”，那这套房是在谁的名下？公寓倒无所谓，不算住宅。但如果房山房子是您的名字，那就算卖掉，理论上也不符合西城的政策，因为常规要求是三年内无买卖住宅的记录。这要不还是咨询西城教委吧，他们的解释才最权威。
2、您要不做个比较明确的预算吧，要不没有总价的话不好推荐房子。或者说房山的如果卖掉能套现多少？然后能承担多少月供，也就是贷款总额多少？之后算出总价就好办了。
再有就是您准备买西城哪个学区的房子啊？都是两居室，但南北城的价格差比较大，金德月这种顶级学区的动辄700万，而广外普通学区的有500万就选择不少了。
3、总之您赶紧咨询教委吧，也就是先确定是租房还是换房？租房的话就抓紧时间，但实在太紧张了。换房的话那就甭太着急了，先做预算，再确定学区，然后才是学校，最后是小区和具体房源呢。
四
Q:
我其实挺不喜欢看你的回答的！因为都是空话套话，说了跟没说一样！人家提问的其实就是想要一句确定的答案而已，但你却啰了八嗦的扯一堆没用的！最终也是云里雾里的没准话。
我也简单说吧，我家现在如果卖掉现在房子能有500万！就想买一套能保值的学区房，东西城不限，小三居，直接说哪个小区性价比高吧。
A：
1、呵呵，您这提问的态度挺有意思的。别人一般都是先说两句客气的，然后才说问题。就算不喜欢也是“汉堡包”说话方式，也就是“表扬+批评+鼓励”，薄皮儿大馅儿的才招人爱听。而您是上来就拍呼，然后还让我给提建议，我tm该你欠你的啊？
2、简单回答吧，您就别做梦了，以您的要求在东西城根本就买不到符合要求的房子。或者说您顶多是成为自欺欺人的国宝帮，梦想捡漏儿可以，现实中是绝不可能的。我说的够明白了吧，能理解吗？
3、解释两句吧。东西城所有带学位的房子都有溢价，平均值是占总价的25%。而且是总价越低的通常占比越高，以500万来说在东西城算便宜的刚需房，溢价占比30%都正常，150万都是溢价。
那既然是有溢价，居住的性价比就不可能高，至少比朝石丰的非学区房低了30%。这回答够直接了吧？
而且北京从今年开始就是入学人数明显下降，比2023年最高峰要减少40%左右。而商品价格是供需关系决定的，总需求下降，商品价格中在风口期被超出来的溢价就面临保值风险，至少是占比不可能增加。也就是保值有风险，这会儿买学区房需谨慎。这回答也够直接了吧？
最后一句，想捡漏儿的前提是必须懂行，然后运气好，最后是稳准狠的砍价出手。如果不懂行，那也得是态度好点儿的找个懂行的参谋。而如果这些都不具备，那就等着当冤大头吧。这话也够直接了吧？
4、总之吧，不喜欢我就甭看不就完了，也最好甭问，否则有可能跟国宝帮鉴宝似的自找丢人。钱不多还穷横穷横的，这年头儿谁惯着谁啊？
仅供参考。
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