

北京章哥,房地产从业20年,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”正规股票配资网站大全,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
我们80后夫妻,新北京人落户十年,房子买在方庄小三居。今年下半年起要离开北京一段时间,按计划是至少三年,长了的话有可能五至六年。方庄这套房是我们在17年花了540万买的,目前却只价值450万,所以在考虑是否卖掉止损?
否则如果留着的话在这3-6年里就得出租了,跟卖房的搬家差不多,还有月供,而且收租金也挺麻烦的,委托给中介又担心他们乱来。但也犹豫现在的房价是否到底了,尤其是方庄这个地段是二环外,配套也非常的完善,人口密度大,如果房价上涨的话就里外里亏的更多了。
A:
1、是否卖掉,那就先看租金收益是多少吧?我估计您这套房应该能租7000左右,毛年化收益接近2%,净收益在1.8%左右,也就是北京平均值,方庄大多数房子都是这数值。
然后就看自己卖房之后是否有更好的理财手段了。如果有稳妥的超过1.8%的渠道或产品,那就卖掉套现。如果没有那就先留着呗,毕竟现在五大行的存款利息才最高1.5%。
不过您这套房还有多少贷款?那就自己算个细账吧。或者是计算一下套现之后的剩余资金,有稳妥高息的就卖,没有的就凑合留着。
2、我认为北京或方庄的房价没有什么下跌空间了。以您家这套房为例,现在价值450万,如果出租能收1.8%的收益。此时如果另外有人在银行存了450万,年化收益1.5%。请问:在银行利息不明显上涨的情况下,您愿意大幅降价吗?
另外多说一句,现在五大行应该早就没有五年期定期了,因为他们预测未来的利率还会降,所以不愿意赔本儿赚吆喝。
3、另外多说一句,您表面上是赔了90万,但在财务计算中未必。因为您如果不买房就得租房吧?2017-2026的九年租金也得7/80万。所以买房就等于节约了租金,这也是要列入收益的,相当于您自己租了自己的房子。
4、最后说方庄板块的房价走势,近十多年来基本就是跟随大盘吧,虽然略低于北部,但在南城至少不吃亏。以后也不可能走出独立行情,就是跟着大盘涨跌而已。我认为现在的北京房价基本到底,那以后大概率会随着货币发行量涨跌,看您自己的判断了。
5、还有一点,您家三至六年之后还回不回北京啊?如果不回来了,那索性卖掉就甭惦记了。如果回来,那这几年间就相当于买了个不低于银行存款利息的理财产品。房价涨跌无所谓,反正您也不吃亏,回来之后还有房住。但如果卖掉了,那万一回来的时候涨的挺多呢,您如何应对?
仅供参考。
二
Q:
我在广渠门外的冠城名敦道有套房,A区,1.5万一平买的,现在才涨到5万多,比B区的差的太多太多了,人家至少能卖10万以上。现在A区90%以上都是出租房,我的也出租了,全是办公的,但因为不能注册,所以一直传说是清退所有租户整改成纯住宅,但到目前也没什么动作,您觉得我应该再等等还是卖掉算了?
A:
1、A区也是70年产权啊,只是形式和功能是公寓而已。涨到5万多也说的过去了,至少比大部分的Soho强,买老潘房子的投资客们还有赔钱的呢,哪儿说理去?
幸福感都是比较出来的,老跟比自己挣钱多的相比就永远别扭,但如果扭头儿瞅瞅混的不如自己的,那不就心里舒服多了嘛?精神胜利法对调整心态很有帮助的。
2、不过如果是我的话会卖掉。主要原因两点:一是因为A区虽然价格不算高,但毕竟是带学位的学区房,所以价格中仍然含有溢价,而且比例不算低,估计在20%左右或以上。
那也就是说,在同等价格的情况下,您的租金收益比非学区房低了至少20%。这后果就是既不划算,也有人口趋势逆转后的保值风险。
3、二是因为这种公寓在北京太多太多了,不光是老潘的,全北京这种房子至少50万套。那问题来了,现在+可见未来,还会出现“大众创业”的繁荣景象吗?可如果没有很多的小公司成立+竞争,您这种分散式的公寓能提高租金吗?
我认为是很难的,毕竟早就是兼并时代了,赢者通吃的大鱼吃小鱼才是常态。小公司的生存空间越来越难,带动着分散式的办公市场租金也就逐年走低,至少是涨的慢。而商业性地产的租金和售价是直接挂钩的,毕竟这是纯粹的生意,不是自住性的包含消费要素。
4、总之如果是我的话会卖掉这套房,当然前提是在短期内用不上东城的学位。或者您自己算算账吧,然后跟旁边朝阳区的同等项目比比收益,跟Soho比较就行。另外找个做写字楼业务的中介聊聊,看看他们对未来市场+商业环境是怎么个看法?
仅供参考。
三
Q:
我和孩子的户口一直在房山,因为买的是公寓迁不了。现在孩子面临上学,我这种情况能在西城租房吗?工作地点在西三环。
Ps:我想卖掉公寓,但最多能筹集160万的资金。房山的房子的是父母在住,如果卖掉的话他们就得跟我们一起住,最少两居室吧,大点的,您能推荐一下合适的房子吗?
A:
1、面临上学那就是明年吧?理论上可以在西城租房,但今天已经是4月底,而西城的规定是至少租住一年,也就是租约最晚在今年的5月1日之前签订,还得办完纳税登记手续才行。时间很紧张了,如果办的话抓紧吧。
另外西城区到目前为止,租房上学的前提条件是“外区无房”。而您的情况下是“户口在房山”,那这套房是在谁的名下?公寓倒无所谓,不算住宅。但如果房山房子是您的名字,那就算卖掉,理论上也不符合西城的政策,因为常规要求是三年内无买卖住宅的记录。这要不还是咨询西城教委吧,他们的解释才最权威。
2、您要不做个比较明确的预算吧,要不没有总价的话不好推荐房子。或者说房山的如果卖掉能套现多少?然后能承担多少月供,也就是贷款总额多少?之后算出总价就好办了。
再有就是您准备买西城哪个学区的房子啊?都是两居室,但南北城的价格差比较大,金德月这种顶级学区的动辄700万,而广外普通学区的有500万就选择不少了。
3、总之您赶紧咨询教委吧,也就是先确定是租房还是换房?租房的话就抓紧时间,但实在太紧张了。换房的话那就甭太着急了,先做预算,再确定学区,然后才是学校,最后是小区和具体房源呢。
四
Q:
我其实挺不喜欢看你的回答的!因为都是空话套话,说了跟没说一样!人家提问的其实就是想要一句确定的答案而已,但你却啰了八嗦的扯一堆没用的!最终也是云里雾里的没准话。
我也简单说吧,我家现在如果卖掉现在房子能有500万!就想买一套能保值的学区房,东西城不限,小三居,直接说哪个小区性价比高吧。
A:
1、呵呵,您这提问的态度挺有意思的。别人一般都是先说两句客气的,然后才说问题。就算不喜欢也是“汉堡包”说话方式,也就是“表扬+批评+鼓励”,薄皮儿大馅儿的才招人爱听。而您是上来就拍呼,然后还让我给提建议,我tm该你欠你的啊?
2、简单回答吧,您就别做梦了,以您的要求在东西城根本就买不到符合要求的房子。或者说您顶多是成为自欺欺人的国宝帮,梦想捡漏儿可以,现实中是绝不可能的。我说的够明白了吧,能理解吗?
3、解释两句吧。东西城所有带学位的房子都有溢价,平均值是占总价的25%。而且是总价越低的通常占比越高,以500万来说在东西城算便宜的刚需房,溢价占比30%都正常,150万都是溢价。
那既然是有溢价,居住的性价比就不可能高,至少比朝石丰的非学区房低了30%。这回答够直接了吧?
而且北京从今年开始就是入学人数明显下降,比2023年最高峰要减少40%左右。而商品价格是供需关系决定的,总需求下降,商品价格中在风口期被超出来的溢价就面临保值风险,至少是占比不可能增加。也就是保值有风险,这会儿买学区房需谨慎。这回答也够直接了吧?
最后一句,想捡漏儿的前提是必须懂行,然后运气好,最后是稳准狠的砍价出手。如果不懂行,那也得是态度好点儿的找个懂行的参谋。而如果这些都不具备,那就等着当冤大头吧。这话也够直接了吧?
4、总之吧,不喜欢我就甭看不就完了,也最好甭问,否则有可能跟国宝帮鉴宝似的自找丢人。钱不多还穷横穷横的,这年头儿谁惯着谁啊?
仅供参考。
关注“章哥说买房”公共号,有房产相关问题可以向我提问。
按天配资提示:文章来自网络,不代表本站观点。